Inversión en locales comerciales vs. oficinas: ¿qué ofrece mejores rendimientos hoy en Bogotá?

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El mercado inmobiliario comercial en Bogotá vive un momento de transformación. Los cambios en los hábitos de consumo, el auge del comercio electrónico y la consolidación del trabajo remoto están redefiniendo la demanda de espacios comerciales y corporativos. Para los inversionistas, comprender estas dinámicas no es opcional, sino la base para evaluar riesgos y proyectar retornos reales.

Los locales comerciales mantienen una demanda estable, especialmente en áreas con alto flujo peatonal, buena conectividad y concentración de servicios. Sectores como Chapinero Central, Usaquén, Cedritos, Galerías y Modelia, así como los alrededores de centros comerciales como Gran Estación, Titán Plaza o Centro Mayor, continúan mostrando bajos niveles de vacancia y buena rotación de arrendatarios.

El dinamismo se concentra en locales de tamaño intermedio (40-80 m²) utilizados para negocios de proximidad: cafeterías, farmacias, minimercados, gimnasios boutique y servicios de conveniencia. Los contratos suelen ser de largo plazo, con arrendatarios dispuestos a asumir adecuaciones que mejoran el inmueble.

Sin embargo, el segmento no está exento de retos. El crecimiento del comercio electrónico reduce la demanda de grandes espacios de exhibición y afecta a formatos tradicionales como tiendas de ropa de cadena o artículos de lujo. En zonas donde los hábitos de consumo se han digitalizado más rápido, como en corredores comerciales secundarios, algunos propietarios han debido reducir cánones o adaptar sus espacios para nuevos usos.

El sector de oficinas, por su parte, ha sido uno de los más impactados por la pandemia. El teletrabajo y los modelos híbridos provocaron aumentos en la vacancia, sobre todo en edificios Clase B ubicados en zonas saturadas de oferta. Áreas como el corredor de la Calle 100, la Carrera 7, Salitre y el Centro Internacional han tenido que ajustar precios para atraer arrendatarios.

No obstante, hay señales de recuperación, especialmente en edificios Clase A con certificaciones sostenibles (LEED, EDGE) y servicios integrados. Espacios como Atrio en el Centro Internacional o Connecta en Fontibón están captando empresas que buscan ubicaciones estratégicas, áreas comunes eficientes y contratos flexibles. En estos casos, la vacancia se reduce y los cánones tienden a estabilizarse.

La tendencia muestra que las oficinas no desaparecerán, sino que evolucionarán: se demandan espacios más pequeños pero con áreas colaborativas, salas de reunión inteligentes y ubicación cerca de nodos de transporte.

Los locales comerciales en zonas prime de Bogotá generan rendimientos brutos entre el 6% y 9% anual, dependiendo del perfil del arrendatario y de la estabilidad del contrato. Por ejemplo, un local bien ubicado en Cedritos, arrendado a una cadena de farmacia con contrato a largo plazo, puede ofrecer retornos cercanos al 8% con riesgo mínimo.

En oficinas, la rentabilidad actual se ubica entre el 5% y 7% anual para espacios Clase A, mientras que los edificios Clase B o C pueden estar por debajo del 5% debido a mayores vacancias y concesiones en precio. A pesar de este ajuste, inversionistas con visión de largo plazo pueden aprovechar precios más bajos hoy para obtener plusvalías cuando la demanda se estabilice.

Así las cosas, la rentabilidad depende del tipo de inmueble y de variables críticas como:

• Ubicación estratégica: proximidad a transporte, densidad poblacional, concentración empresarial.

• Perfil del arrendatario: solidez financiera, sector de actividad, permanencia esperada.

• Condiciones contractuales: duración, ajustes anuales, garantías y penalidades.

• Tendencias del mercado: comercio electrónico, adopción de teletrabajo, normativas de uso de suelo.

• Costos de adecuación y mantenimiento: particularmente relevantes en oficinas, donde la modernización es clave para competir.

Por ejemplo, un local en la Calle 116 con alto tráfico vehicular puede ser rentable para un banco o un café de franquicia, mientras que una oficina en un edificio sin certificaciones ambientales podría requerir inversiones para mantenerse atractiva frente a competidores más modernos.

En suma, invertir en locales comerciales hoy ofrece retornos más predecibles, especialmente en ubicaciones de alta demanda y con arrendatarios sólidos. Las oficinas, aunque presentan menor rentabilidad en el corto plazo, ofrecen oportunidades para quienes buscan diversificar su portafolio y están dispuestos a apostar por espacios modernos y sostenibles con potencial de valorización.

En ambos casos, el éxito de la inversión en locales comerciales vs. oficinas radica en el análisis técnico del mercado, la selección precisa del inmueble y el acompañamiento de profesionales con experiencia local. El mercado de Bogotá sigue ofreciendo oportunidades, pero exige decisiones estratégicas respaldadas por datos y visión de largo plazo.