Más allá de la vivienda: 5 tipos de propiedades comerciales para diversificar tu inversión

Si tu horizonte de inversión en bienes raíces se ha limitado históricamente a lo residencial, es momento de expandir la vista. El mercado inmobiliario comercial en Bogotá y sus municipios satélites (la Sabana) ofrece un abanico de oportunidades con rendimientos más estables, contratos más largos y menor sensibilidad a las fluctuaciones emocionales del mercado de vivienda.

Un portafolio es tan fuerte como su diversificación. En un contexto económico dinámico, las propiedades comerciales (oficinas, locales, bodegas) actúan como un contrapeso. Su valor se deriva del flujo de caja (el canon de arriendo) y de la solidez de los negocios que albergan. El secreto no está en invertir más, sino en invertir estratégicamente. Esto implica entender qué tipo de propiedad se ajusta a las necesidades económicas de la región.

Aquí te presentamos 5 tipos de propiedades comerciales para diversificar tu inversión:

1. Locales de proximidad

Los locales comerciales insertos en zonas residenciales de alta densidad (Cedritos, Suba, Modelia) se han consolidado como la inversión más segura post-pandemia. Su demanda está impulsada por el consumo cotidiano y esencial (panaderías, farmacias, servicios básicos). Al atender una necesidad inmediata, suelen tener una baja tasa de vacancia. Los rendimientos son predecibles, ubicándose generalmente entre el 6% y 9% bruto anual en las zonas prime de proximidad. Por tanto, es clave invertir en locales con buena visibilidad, fácil acceso y posibilidades de adaptación a diferentes tipos de negocios.

2. Oficinas Clase A y sostenibles

Contrario a la creencia general, las oficinas no han desaparecido, se han transformado. Las empresas hoy buscan edificios Clase A (ubicaciones estratégicas, tecnología moderna) y con certificaciones de sostenibilidad (LEED, EDGE) que atraen y retienen talento. Zonas como el Chicó, Santa Bárbara o el Centro Empresarial de la 26 son focos de valorización. Aunque la rentabilidad inicial por alquiler puede ser más moderada (5%-7%), el potencial de valorización a largo plazo es alto. Una oficina bien optimizada siempre tendrá ventaja. De hecho, ya hemos hablado sobre cómo aumentar el valor de tu propiedad antes de venderla (https://www.giraldoromeroasociados.com/post/c%C3%B3mo-aumentar-el-valor-de-tu-propiedad-antes-de-venderla-consejos-pr%C3%A1cticos-y-efectivos), y esos consejos de optimización son aplicables a los espacios de oficina.

3. Bodegas logísticas e industriales

El auge del e-commerce ha disparado la demanda de espacios logísticos. La Sabana de Bogotá (Tocancipá, Funza, Mosquera) es el epicentro de esta inversión. Los inquilinos son grandes operadores logísticos o empresas de distribución, lo que se traduce en contratos de arrendamiento de largo plazo (a menudo de 5 años o más) y una excelente solidez financiera. Es una inversión de gran escala, pero con riesgo muy bajo en la gestión.

4. Locales estratégicos para turismo

En este caso se trata de adquirir propiedades en zonas de alta afluencia turística o empresarial (Chapinero, La Candelaria, Teusaquillo) con potencial para ser operadas bajo un modelo de alquiler a corto plazo (tipo Airbnb). Requieren una gestión mucho más activa (muebles, limpieza, marketing digital), pero la rentabilidad puede superar en 30% o más al arriendo residencial tradicional, dada la alta demanda de turismo y negocios en la capital.

5. Inversión en proyectos de uso mixto

Los complejos que combinan comercio, oficinas, vivienda y servicios en un mismo lugar son el futuro de las ciudades. Invertir en un proyecto de uso mixto significa diversificar el riesgo dentro de un mismo activo. Si el sector de oficinas baja, el sector de locales o servicios puede sostener el flujo de caja, haciéndolos inherentemente más resilientes a los ciclos económicos.

El mercado comercial exige un análisis cuidadoso que va más allá de la ubicación: requiere evaluar el estudio de mercado, la proyección de demanda y la viabilidad del arrendatario.

Sólo así dejarás de comprar propiedades para empezar a adquirir activos productivos.