Vender un inmueble por debajo del precio de compra en Colombia: marco legal, impacto tributario y mejores prácticas

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En un mercado volátil o ante la necesidad de liquidez, los propietarios se preguntan si es legal vender un inmueble por debajo del precio de compra. La respuesta corta es sí; la normativa colombiana lo permite, siempre y cuando se respete un conjunto estricto de reglas y se documenten adecuadamente las razones de la disminución de valor.

Fundamento jurídico y límites al precio de venta

El artículo 90 del Estatuto Tributario fija el umbral mínimo al que puede escriturarse un bien raíz: nunca por debajo del costo fiscal del vendedor, del avalúo catastral ni del autoavalúo. Además, desde la Ley 1943 de 2018 las partes están obligadas a declarar bajo gravedad de juramento que el precio reflejado en la escritura es el real y que no existen pactos privados por valores distintos; de omitirse esta manifestación, la administración presume un precio cuatro veces superior para efectos de impuestos.

Aunque el Código Civil contempla la figura de la lesión enorme —que permite rescindir el contrato si el vendedor recibe menos de la mitad del justo precio—, en la práctica se mitiga incluyendo en la escritura una renuncia expresa a esa acción cuando ambas partes, debidamente asesoradas, aceptan la transacción a pérdida.

Consecuencias tributarias para el vendedor

Cuando el precio de venta es igual o inferior al costo fiscal, no existe utilidad y, por ende, no se genera impuesto de ganancia ocasional. Sin embargo, la pérdida patrimonial tampoco es deducible: la normativa colombiana no permite imputar “ganancias ocasionales negativas” para rebajar la renta. El vendedor sí debe reflejar la operación en su declaración anual y conservar la trazabilidad de los pagos para acreditar que el valor recibido coincide con el escriturado.

Si el negocio supera 26.800 UVT (alrededor de $918 millones en 2025), se causa el impuesto nacional al consumo del 2 %, que el notario retiene al momento de la firma, independientemente de que la venta sea con pérdida. Así mismo, cuando el comprador es persona jurídica o entidad pública, el notario practica la retención del 1 % como anticipo del impuesto de renta.

Implicaciones para el comprador

El precio consignado se convierte en el costo fiscal del adquirente. Comprar “barato” hoy implica que, al revender, la ganancia ocasional se calculará sobre una base baja y, por tanto, el impuesto futuro será mayor. Cualquier suma pagada por fuera de la escritura —además de estar prohibida— no podrá reconocerse como costo ni patrimonio, generando riesgos de sanción por inexactitud o renta omitida ante la DIAN.

Documentación y buenas prácticas para justificar la pérdida

Para blindar la operación frente a eventuales revisiones:

• Contrate un avalúo comercial emitido por perito certificado que acredite el valor real de mercado.

• Gestione la actualización del avalúo catastral si éste resulta artificialmente alto.

• Documente el estado físico del inmueble mediante informes técnicos y registros fotográficos.

• Mantenga toda la transacción dentro del sistema financiero para garantizar la plena trazabilidad.

• Incluya en la escritura la renuncia a la acción de lesión enorme y la declaración juramentada exigida por el artículo 90 del Estatuto Tributario.

Conclusión

Vender un inmueble por debajo de su precio de compra es viable y legítimo en Colombia siempre que se respete el marco normativo, se declare el valor real y se conserven soportes técnicos y financieros que expliquen la disminución. Para profesionales del sector, estructurar estas operaciones con rigor jurídico y tributario es la mejor garantía de seguridad para ambas partes y de reputación para el agente que las acompaña.

Este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría legal o tributaria personalizada. Para casos concretos, consulte a su abogado o contador de confianza.